こんにちは、如月です。
今回は、住宅購入後の不安№1に君臨する欠陥や不具合があった場合の保証についてお話ししていきたいと思います。
せっかく苦労して買った家にもしもの事があったらと考えるだけで不安になってしまいますが、事前に保証内容を把握していればリスクヘッジできますよね。
新築、中古で保証内容が違うのはなんとなく想像できるかもしれませんが、売主が業者か個人かでも変ってきます。
では、どう違うのかを見ていきましょう！
保証内容の違い
まず、「瑕疵（カシ）」という単語が出てくるので先に説明しておきます。
これは約束通りの性能や品質が確保されていない、要は欠陥です。
つまり、売主に瑕疵担保責任ありとは欠陥があれば買主は売主に対して補修の請求ができるという意味になります。
新築住宅
売主は引渡し時から2年以内に請求された瑕疵について責任を負う義務があります。
ただし、構造体力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分に隠れた瑕疵があった場合は引渡し時から10年間責任を負う義務があり、これは「住宅の品質確保の促進等に関する法律」で決められている事なので例外はありません。
これは10年保証と呼ばれているもので、建物の構造上重要な部分や雨漏れに関する瑕疵のみが対象となり、2年保証とは区別されます。
ちなみに構造体力上主要な部分とは、基礎、壁、柱、屋根、筋交い、梁などの部分の事で、普通に考えて「ここに不具合はまずいだろう」と思う部分という認識でも大丈夫です。
中古住宅
（売主業者）
新築住宅と同様、引渡し時から2年以内に請求された瑕疵について責任を負う義務があります。
売主側に異論がなければ2年以上の期間にすることもできますが、2年未満にした場合は無効になります。上限はありませんが下限は2年です。
10年保証はありません。
（売主個人）
業者と違い瑕疵についての責任を負う義務はありません。
なので、瑕疵担保免責という場合もありますし瑕疵担保責任ありとした場合でも1カ月～3カ月くらいの期間を設定するのが一般的です。
瑕疵担保履行法
新築住宅の10年保証に紐づいてくる内容の話しになります。
建物の重要な部分に瑕疵があった場合引渡しから10年間保証するのは売主の義務ですが、その間に売主が倒産してしまったりしたらどうなるでしょうか？
結論から言うと、万が一そのような状況になってしまったとしても買主はしっかりと10年間は保証を受けることができます。
売主には自らの責任の履行を確保するために、国土交通大臣指定の保険会社を利用するか保証金を供託所に預けておくか、どちらかの措置を講じなければならないと法律で義務付けられています。
よって、もし売主と連絡が付かなくなってしまった時でも、保険会社か供託所に対し直接瑕疵の補修費用を請求することができます。
既存住宅売買瑕疵保険
中古住宅の場合、前述のように新築住宅と比べると保証が弱いですよね。
特に売主が個人の場合は保証自体がなかったり、あっても数カ月とかなり心細い事になってしまいます。
中古住宅の売買は個人としてはかなり高額な取引になりますので、買主の立場からすれば不安以外のなにものでもありません。
かといって個人の売主が業者並みの保証期間を設けると、今度は売主のリスクがおおきくなってしまうため現実的ではないでしょう。
そこで、売主と買主の双方に安心して中古住宅の売買をしてもらうために利用するのが既存住宅売買瑕疵保険です。
物件の引渡し以降、加入している保険期間内に瑕疵を発見した場合、補修費用を保険金として受け取れる仕組みです。
加入するためには建物の検査を受け、それに合格すれば費用を払って入ることができます。
ただ、建物については新耐震基準に適合していることが条件になり、昭和56年6月1日以降に建築確認を受けた住宅か、それ以前であれば耐震基準適合証明書が発行されている必要があります。
費用については保険期間や保証の範囲、建物の構造や大きさなどによって異なりますが、経験上、一般住宅であれば大体10万円以内で収まると思います。詳細は直接保険会社に確認してみてください。
また、業者が加入する場合は万が一その業者が倒産してしまっても、保険期間内であれば補修費用を保険金として受け取れます。
まとめ
当然と言えば当然ですが、一番保証内容が充実しているのは新築住宅です。
- 新築住宅
- 中古住宅（売主業者・売主個人）
- 瑕疵担保履行法
- 既存住宅売買瑕疵保険
新築の売主は引渡しから2年以内に請求された瑕疵に対して責任を負い、建物の構造体力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分に隠れた瑕疵があった場合については引渡し時から10年間責任を負う。
中古の場合、売主が業者であれば引渡しから2年以内に請求された瑕疵に対して責任を負い、売主が個人の場合は瑕疵についての責任を負う義務はない。
新築の10年保証期間中に売主が倒産しても、保険会社か供託所に対し直接瑕疵の補修費用を請求することができる。
中古住宅でも一定の建物検査を受け費用を払えば、加入している保険期間内に瑕疵を発見した場合、補修費用を保険金として受け取れる。ただし、建物が新耐震基準に適合していることが必要。
特に気を付けたいのは中古住宅の個人間売買です。
もし検討している物件が既存住宅売買瑕疵保険に加入していなければ、契約前に仲介に入っている不動産会社を通して売主と交渉してもらうようにしましょう！
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