売買契約 契約解除になる主なケースとそれぞれのポイント

こんにちは、如月です。

例えば、普通に買い物をしていても後で返品することってたまにありますよね?

それとは少し違いますが、家の場合でも気に入った物件が見つかり売買契約を結んだあと、引渡しまでの間にそれが解除となることがあります。

解除になる理由として代表的なものをわかりやすく解説していきますので是非覚えていってください!

手付解除

不動産売買契約や建物請負契約を結ぶ際には、その代金の一部を契約時に売主や請負業者へ手付金として先に払うんですね。

例えば額面が3,000万円の契約で手付金が300万円なら残金は2,700万円ということになります。

もし契約後にやっぱり解約したいとなったら、この手付金を使って契約を解除することができます。

具体的には、買主側が解除したい場合は払った手付金を放棄することによ主側が解除したい場合は受領済みの手付金を返還したうえでそれと同額のお金を買主側へ払うことにより、お互い契約を無かったことにできます。

ただし、引渡しまでの間であればいつまでもできるわけではなく、契約書や重要事項説明書に期日の記載があればその期日まで、記載がない場合は相手方が履行に着手するまでと決められています。

履行に着手するまでとは、簡単に言えば引渡しに向けてどちらか一方が何かしらの手続きをスタートさせた時点で手付解除はできなくなります。

契約違反(違約)による解除

読んで字のごとくなのでなんとなくわかると思いますが、例えば上記の手付解除ができなくなってしまったタイミングでやはり解約したいとか、希望の銀行でローンの承認が下りずそれ以外の銀行になってしまうから解約をしたいとか、一方的な自分都合の理由で解約となる場合は大抵契約違反になってしまいます。

またその場合、契約違反をした側は違約金を相手側に支払わなくてはなりません。

違約金の額は一概に決まっているわけではありませんが、大体売買価格の10~30%くらいが相場です。

こんな馬鹿らしい解約はありませんので、できる限り避けるようにしましょう。

毀損・滅失による解除

引渡しまでの間に売主や買主の責任でない理由で契約した物件が壊れたり倒壊してしまった場合の話しです。

例えば大地震で倒壊してしまったり、雷が落ちて全焼してしまったりとかは、売主のせいでも買主のせいでもないですよね。

ただ、軽い損傷程度で性能に影響を与える可能性が無いようなものに関しては、売主と買主双方の合意を条件に売主負担で修復し契約続行となります。

また、解除となったら売主は受領済みの手付金を速やかに買主へ返還しなければなりませんが、それ以外の金銭が発生することはありません。

融資利用の特約による解除

買主が住宅ローンを利用する場合にリスクヘッジのため定めるものです。

もしこの特約が無ければローンが使えなくても何とかして残金を払えという事になってしまうので、そんなこと現実的に不可能ですよね。

そこで、ローンの承認が指定された期日までに下りない場合は契約が無かったことになり、手付金も全額買主へ戻ります。

気を付けなければいけないのは、どこの銀行に出しても承認が下りない、もしくは下りる可能性が無い状況の時のみこの特約が適用されるという事です。

仮に希望の銀行以外の利用になる場合ではこの特約は適用されず、契約違反による解除になってしまうため注意してください。

ちなみに、指定された期日には間に合わないものの、まだ承認が下りる可能性が残されている場合は売主の承諾を得て期日を延長することができます。

まとめ

解約自体できれば避けたい事ですが、いざという時は以下の方法があります。

  1. 手付解除
  2. 契約違反(違約)による解除
  3. 毀損・滅失による解除
  4. 融資利用の特約による解除

手付解除は手付金を放棄または同額を相手方に支払い解除することができ、契約違反による解除は違約金が発生する。

他2つは手付金の返還のみで特にペナルティは無し。

自分から解約をする場合、損をしてしまう手付解除と契約違反はなんとしてでも避けたいですよね。

そうならないように大事なことは全て契約前に確認しておくように心がけましょう(^▽^)/

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